CUOTAS DE MANTENIMIENTO Y CRITERIOS PARA LA APLICACIÓN DEL COBRO MEDIANTE EL PORCENTAJE DE INDIVISO
- ERNESTO MEANA
- 16 mar 2023
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El cobro de las cuotas condominales ordinarias y extraordinarias, no es una facultad potestativa ni de la administración ni del comité de vigilancia, están previstas en la ley, ese es el criterio de la Procuraduría Social Ciudad de México; así como del pronunciamiento judicial en diversos litigios sobre controversias de su aplicación.
La pretensión de utilizar criterios para la aplicación de cobro de cuotas diversas o diferentes sobre áreas comunes tales como alberca, salón de fiestas, ludoteca u otras similares, no pueden darse bajo el esquema o la figura "Hibrida" como se pretendió por un grupo minoritario de condominios insistirse en ello.
Consideramos que lo que tendrá que hacer la administración será aplicar, con toda su fuerza lo previsto en los artículos 15, 29 y 55 de la Ley; en atención a que el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias de mantenimiento, se cobran y utilizan para los gastos que requiere el condominio EN SUS ÁREAS COMUNES, como lo es vigilancia, limpieza, jardinería, energía eléctrica y alumbrado, etc., de dichas áreas; por lo que no puede entenderse bajo ningún concepto NI AUN POR ACUERDO DE ASAMBLEA, que pueda existir el pago de una cuota de mantenimiento ordinaria para el mantenimiento de los edificios habitacionales; y otro pago para áreas comunes especificas y menos de aplicación hibrida; cuando dicho concepto, no se encuentra regulado ni en el reglamento interno, ni en la Ley.
La asamblea de condóminos si bien es cierto, es el órgano supremo del condominio, y sus resoluciones obligan a todos los condóminos a su cumplimiento; no menos cierto es que ninguna resolución puede estar por encima de la Ley; por lo que deberá lo anterior quedar evidenciado para todos los condóminos. Estamos claros que una correcta Administración y el Comité de Vigilancia, pueden estar enfrentando viejas practicas llevadas a cabo fuera del marco jurídico inmobiliario condominal; pero ello no legitima ni autoriza de manera consuetudinaria "que su praxis" esté legitimada o autorizada para llevarse a cabo.
Por ultimo, el articulo 56 de la Ley Condominal establece que las cuotas de mantenimiento deberán ser cubiertas por todos los condóminos sin excepción de ninguna especie, ni bajo ningún argumento que indique que no pueda cumplirse con dicha obligación; aceptar lo contrario implicaría el detrimento patrimonial del condominio, su minusvalía y la responsabilidad incluso de índole civil y penal de quienes así o avalaran.
ERNESTO CARLOS MEANA SARIÑANA
MEANA ABOGADOS
Alguien sabe a partir de cuando un propietario está obligado a pagar cuotas de mantenimiento? Es decier en que momento deja de pagar esas cuotas la inmobiliaria ? ( lo cuestiono porque el edificio no esta al 100% pero la inmobiliaria alega que ya esta "funcional" )
Buenas tardes, qué se puede hacer cuando en enero subieron la cuota de mantenimiento un 25% y hoy quieren subirla otro tanto, siendo el total un incremento del 36%????
El administrador del condominio subió las cuotas de mantenimiento repartiendo el incremento en partes iguales sin respetar el valor indiviso. Así las cuotas ahora son compuestas: sólo una parte están por valor indiviso y la otra por reparto general, favoreciendo a los deptos grandes que los hay de 100, 150, 175 mts2 donde les tocó un incremento promedio de 9% y afectando a los más pequeños que son la mayoría y miden tan sólo 25, 35 y 40 mts2 pero sufrieron un aumento de hasta un 80% de la cuota mensual. La pregunta es ¿qué se puede hacer si el administrador alega que así se aprobó en asamblea, donde la votación es por valor indiviso? No estamos en la Prosoc,…
Buenas tardes, usted sería tan amable de decirme, si un condómino desea que las cuotas de mantenimiento no sean por indiviso, cómo lo debe manejar la asamblea? Es por mayoría de votos? Le agradezco mucho!