CUOTAS DE MANTENIMIENTO Y CRITERIOS PARA LA APLICACIÓN DEL COBRO MEDIANTE EL PORCENTAJE DE INDIVISO

El cobro de las cuotas condominales ordinarias y extraordinarias, no es una facultad potestativa ni de la administración ni del comité de vigilancia, están previstas en la ley, ese es el criterio de la Procuraduría Social Ciudad de México; así como del pronunciamiento judicial en diversos litigios sobre controversias de su aplicación.

La pretensión de utilizar criterios para la aplicación de cobro de cuotas diversas o diferentes sobre áreas comunes tales como alberca, salón de fiestas, ludoteca u otras similares, no pueden darse bajo el esquema o la figura "Hibrida" como se pretendió por un grupo minoritario de condominios insistirse en ello.

Consideramos que lo que tendrá que hacer la administración será aplicar, con toda su fuerza lo previsto en los artículos 15, 29 y 55 de la Ley; en atención a que el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias de mantenimiento, se cobran y utilizan para los gastos que requiere el condominio EN SUS ÁREAS COMUNES, como lo es vigilancia, limpieza, jardinería, energía eléctrica y alumbrado, etc., de dichas áreas; por lo que no puede entenderse bajo ningún concepto NI AUN POR ACUERDO DE ASAMBLEA, que pueda existir el pago de una cuota de mantenimiento ordinaria para el mantenimiento de los edificios habitacionales; y otro pago para áreas comunes especificas y menos de aplicación hibrida; cuando dicho concepto, no se encuentra regulado ni en el reglamento interno, ni en la Ley.

La asamblea de condóminos si bien es cierto, es el órgano supremo del condominio, y sus resoluciones obligan a todos los condóminos a su cumplimiento; no menos cierto es que ninguna resolución puede estar por encima de la Ley; por lo que deberá lo anterior quedar evidenciado para todos los condóminos. Estamos claros que una correcta Administración y el Comité de Vigilancia, pueden estar enfrentando viejas practicas llevadas a cabo fuera del marco jurídico inmobiliario condominal; pero ello no legitima ni autoriza de manera consuetudinaria "que su praxis" esté legitimada o autorizada para llevarse a cabo.

Por ultimo, el articulo 56 de la Ley Condominal establece que las cuotas de mantenimiento deberán ser cubiertas por todos los condóminos sin excepción de ninguna especie, ni bajo ningún argumento que indique que no pueda cumplirse con dicha obligación; aceptar lo contrario implicaría el detrimento patrimonial del condominio, su minusvalía y la responsabilidad incluso de índole civil y penal de quienes así o avalaran.

ERNESTO CARLOS MEANA SARIÑANA

MEANA ABOGADOS